來源：櫻桃大房子

剛剛，上海出臺樓市新政。具體調整方向有以下4點：

1、放開限購！外環外隨便買。

-上海戶籍居民家庭及成年單身人士； -非滬籍居民家庭及單身人士，需自購房之日前連續繳納社保或個稅滿1年。

這兩類人外環外的房子，隨便買。

等于是都放開了套數，但并沒有全部放松購房資格，還是在存量有資格的人群里放松。

那這個效果就會跟北京一樣比較有限了，你想想已經有資格的有錢人現在誰會去郊區投資呢。

2、公積金貸款額度漲，支持住房公積金“又提又貸。

一是提高個人住房公積金貸款額度。

  住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

  首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元；

  多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；

  二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

二是支持提取住房公積金支付購房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。

現在公積金能貸出來更多錢，還支持公積金付首付，“又提又貸”。放大了首付空間和貸款空間，這樣能少貸一些商貸，也給購房者能省點錢。

3、房產稅也松了！ 非滬籍家庭—— 第一套住房暫免征收房產稅！ 第二套以上，按人均60平扣除免稅面積。

非滬籍家庭——
第一套住房暫免征收房產稅！
第二套以上，按人均60平扣除免稅面積。

4、房貸利率不區分首套二套！銀行自己定！

對于有購買力的人群，也能省下一點錢，假設500萬的房子，按照新政前二套利率為3.45%（主城），月供22312.91元。

新政后和首套利率一樣，即3.05%，那么月供為21215.27元，一個月能省下1000元的月供。30年下來可以省下39.51萬元的利息。

放開限購的政策跟北京一樣，放開套數，沒有放開資格，還是在存量人群里面打轉。

但是，這個效果怎么樣呢？我覺得還是有限，主要是外環外的吸引力已經在收縮了。

今年，上海結構分化在持續擴大。一邊是新房限價松動、核心地段溫和上漲，另一邊是二手房以價換量、遠郊繼續陰跌。

今年想在上海買新房的，基本都在中外環扎堆，那里認購率蹭蹭往上漲。 外郊環一帶，只有挑到地鐵口、商業好的核心板塊，房子還能出得掉； 而郊環外，就直接涼了，認購率跌破三成，買房人基本不去了，這些板塊已經被市場判了“死刑”。

有數據顯示，今年上海全市沒賣出去的新房，80.1%居然都在外環外！這也是限購放開的主要原因。

二手市場，外環外也在經歷“踩踏式”下跌，老破小和次新房都在“割肉”出逃，。

而新房八成以上都在外環外，供應太大，開發商只能繼續打折沖量，二手只能跟著往下滑；

而且現在市區低于300萬的老破小越來越多，直接搶走了原本要去郊區的剛需。

到2025年7月，上海300萬以內的二手房成交量已經上升58%了。而在2023年1月還是32%，在2024年是50%。

（上海二手房成交結構）

現在，限購僅僅只是放開限購數量，并沒有放開限購人群，也就是說，之前符合條件的家庭和單身人士你在外環外隨便買，想買幾套買幾套。不符合條件的想買也買不到。

外環外對于符合條件的人，該買了也買了。放開套數，有這個資金的人，他們真的會去外環外沖個十套八套嗎？那還不如集中子彈到核心區去搞一套。

上海樓市有這樣一句話，“外環十三套，遇到內環小開還是要低調的”。內環搞不到，中環也比外環外香。

這個限購放開的效果如何，我們可以看下北京的。

8月8日，北京放開五環外現購后，北京五環之外的一些新房、二手房看房量有所回升，但幅度應該不是很明顯。

8月9日至8月18日，北京新房成交1069套，環比增長約37%，但同比還是下降了約20%。

二手房成交壓根沒起色，10天內二手房成交4039套，環比還了下降9%。

而且掛牌量還在持續增加，現在北京的二手房掛牌量已經超過16萬套了。

所以，短期一個月來看，上海可能會帶來一點外環外新房、二手房的成交量。但政策效應過了又還會繼續下跌。

整體來看，上海政策就是跟在北京屁股后面，對馬上到來的“金九銀十”增加一些市場熱度。但下跌的趨勢是很難改變的。

現在，房價震蕩式下跌，放松政策只是減緩一下房價跌幅，現在大家買了之后，最大的擔心就是買完會不會跌，信心很難修復，投資就難有多大的規模，都是剛需為主。

現在北京和上海都放開了，接下來就看深圳了，估計很快深圳也要有政策了。

去年9月26房地產出臺了比較大的政策，效果只維持了半年，隨著今年4月關稅戰這個黑天鵝的到來，以及有一些重磅政策并沒有落地，比如要地方拿資金去回購商品房，今年根本就沒有落地，所以效果半年就沒了。

現在馬上九月了，今年房地產還會出臺大政策嗎？出是肯定會出，但是大概率不可能再出臺去年926那么大力度的政策了，今年4月之后，房地產的行情一直在下降，不管是成交量還是價格，都在雙雙下滑。